Negociación de las condiciones económicas de los contratos de arrendamiento

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  • septiembre 30, 2015

Negociación de las condiciones económicas de los contratos de arrendamiento

Desde el comienzo de la crisis económica, especialmente grave en el sector inmobiliario, son constantes las situaciones de apertura de procesos de negociación de las condiciones económicas de los contratos de arrendamiento de locales comerciales o de centros de negocio.

En ocasiones la intransigencia de alguna de las partes arrastra al cierre de negocios que en otras circunstancias pudieran continuar siendo viables. Además, muchas decisiones administrativas agudizan la crisis al hacer soportar a los operadores cargas económicas difíciles de asumir. Por otro lado empezamos a encontrar algunas resoluciones judiciales que llegan a admitir modificaciones de las condiciones contractuales por una variación de las circunstancias que originaron la operación (aplicación del principio “rebus sic stantibus”).

Un contrato resuelto sin tomar en consideración estas circunstancias puede ocasionar importantes perjuicios económicos tanto entre las compañías arrendatarias como en los propietarios de los inmuebles en explotación.

Si bien lo anterior puede parecer muy evidente, es cada vez más habitual encontrar situaciones no deseadas de falta de ocupación (con la consiguiente pérdida de rentas y perjuicio en la imagen comercial al encontrar centros comerciales y oficinas con una tasa de ocupación que redunda en una caída de la afluencia, deterioro de la imagen, etc.).

¿Qué podemos hacer desde el ámbito privado? Somos nosotros mismos quienes debemos buscar soluciones a esta crisis, apoyando la viabilidad de los buenos proyectos pero sin renunciar a las expectativas de rentabilidad de los activos ante una mejora de las condiciones generales económicas.

Se hace necesario un análisis estratégico individualizado para determinar cuál es la mejor solución en cada caso. Hay que estudiar la calidad y demanda real del activo afectado e igualmente los posibles beneficios (no sólo económicos) que tradicionalmente haya venido suponiendo el operador o la empresa arrendataria. Valorar la posible pérdida de rentas, la situación real y condiciones de mercado para la posible comercialización del activo a corto plazo, los costes fijos que en todo caso deberá asumir el titular de los activos, incluso los costes judiciales de una solución contenciosa.

Un buen asesoramiento siempre debe concretarse en una solución en la que todas las partes implicadas se sientan cómodas (el famoso ganador/ganador). Existen muchas alternativas que pueden dar tranquilidad a todas las partes implicadas y que suelen desconocerse.

Creemos que se debe apostar por intentar dotar de continuidad a los negocios. No obstante no se debe hacer a cualquier precio, habrá siempre situaciones en las que no quede más remedio que optar por soluciones de ruptura.

Aisén Abogados.

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